El resiliente sector inmobiliario industrial de México
Abundan la incertidumbre, los retos y las oportunidades
Por Sergio L. Ornelas Sr.
MEXICONOW Editor
El mercado inmobiliario industrial y logístico de México (El Mercado) no tuvo un buen año en 2025 en comparación con el periodo de bonanza de 2020-2024.
Muchos factores contribuyeron a la «pausa» o «normalización» de la dinámica del Mercado en 2025 tras el auge del fenómeno del nearshoring.
Entre los factores a los que se puede culpar se encuentran el presidente Trump y sus aranceles, así como el caos creado en los mercados globales.
A esto se suma la incertidumbre fiscal, judicial y legislativa generada por el gobierno de la presidenta Sheinbaum para anular todos los controles y contrapesos a su gobierno.
A esto se suma el hecho de que el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) se acerca a una «revisión» o «renegociación» en unos meses, en un momento en que las relaciones entre Estados Unidos y Canadá no son las mejores, lo que abre la posibilidad de acuerdos bilaterales o, Dios no lo quiera, la rescisión del tratado.
Las crisis mundiales, las guerras, la inflación y la fractura de las relaciones internacionales no ayudan.
En la economía de exportación, México está mermando su competitividad con mayores costos de mano de obra, energía e impuestos, y un tipo de cambio circunstancial que favorece fuertemente las importaciones y perjudica las operaciones de exportación.
Además, el enorme retraso en materia de infraestructura (energía, agua, acceso a los puertos de entrada) desalienta y retrasa los pocos proyectos en tramitación; con un gobierno federal literalmente desarticulado que sigue «pensando» cómo atraer inversiones extranjeras en los sectores tan necesarios del petróleo y el gas, la energía eléctrica y el transporte.
Y no olvidemos la terrible inseguridad, los robos de mercancías en los camiones y las extorsiones que están costando a las empresas, en particular a los proveedores medianos, una pequeña fortuna.
Y por mucho que podamos culpar a Donald Trump del caos general, el lado positivo para México es su empeño en combatir el crimen organizado en el país presionando al Gobierno mexicano para que deje de proteger a los delincuentes, tanto a los que llevan armas como a los que visten traje y ocupan cargos políticos.
Pero las condiciones no son más desfavorables para The Market gracias a los crecientes proyectos logísticos y a la expansión de la fabricación de aquellas empresas que han aprendido a sortear los obstáculos en México.
Y, sobre todo, la resiliencia y la ardua labor de promoción contra viento y marea de los líderes y promotores industriales de El Mercado, sin lugar a dudas, merecen un gran elogio.
Presentamos en nuestra portada a un selecto grupo de campeones que mantienen en marcha y hacen prosperar a The Market a pesar de las numerosas dificultades y retos.
En cifras
Teniendo en cuenta las 20 principales ciudades del submercado en México, The Market creció un 4 % durante 2025 hasta alcanzar los 113 millones de pies cuadrados, frente a los 108 millones de 2024.
Lamentablemente, la tasa de crecimiento anterior se ve empañada por el hecho de que la tasa de desocupación general aumentó del 5,8 % en 2024 a un 8 % en 2025, lo que representa 90,5 millones de pies cuadrados de espacio vacío.
Una de las razones del aumento del espacio ocioso es que los promotores «sobreconstruyeron» espacio especulativo pensando que la demanda de nearshoring se mantendría, lo cual no ocurrió. La nueva construcción superó los 35 millones de pies cuadrados en 2025.
La absorción neta en el sector inmobiliario industrial es el total de espacio nuevo alquilado o comprado menos los metros cuadrados desocupados. En 2025, el mercado registró una caída del 82 % en la absorción neta con respecto a 2024, con cifras que pasaron a ser negativas.
Entre las tasas de desocupación notablemente más altas de lo habitual en noviembre de 2025 se encuentran las de Monterrey (11,9 %), Reynosa (8,1 %), Ciudad Juárez (10,6 %), Tijuana (13,3 %) y Mexicali (13,7 %). Cabe destacar que todos estos son submercados del norte.
Las ciudades del Bajío registraron tasas de desocupación medias, como Querétaro (7,7 %), Guadalajara (6,9 %) y San Luis Potosí (6,0 %). El resto de los submercados se mantuvieron en tasas de desocupación normales, del 5 % o menos, incluida la Ciudad de México (4,7 %).
El sector automovilístico (con una cuota del 33 %), otras industrias manufactureras (30 %), la logística (15 %) y el sector sanitario/farmacéutico (8 %) siguen siendo los principales inquilinos permanentes del mercado, pero solo estos dos últimos crecieron en 2025 en comparación con 2024.
La industria manufacturera y la automoción dominan los submercados fronterizos y del norte, mientras que la logística y la industria manufacturera están prácticamente a la par en El Bajío, y la logística representa más del 90 % de los submercados de la Ciudad de México y Guadalajara.
Las tarifas de alquiler se encuentran en uno de los niveles más altos de todos los tiempos, oscilando entre 7,50 y 9,50 dólares estadounidenses por pie cuadrado al año, debido a los elevados costes de construcción afectados por los aranceles sobre los materiales, la mano de obra más cara y la escasez de recursos de energía eléctrica y agua.
Además, la demanda excesiva y la disponibilidad muy limitada de espacio industrial durante los años de auge del nearshoring hicieron subir los precios de venta y de cierre, ya que los inquilinos competían por alquilar espacio.
Un salvavidas
México se está convirtiendo en un centro logístico y no es casualidad.
Consulte el Anexo n.º 1, procedente de CBRE, una agencia inmobiliaria global, que muestra la tendencia de absorción bruta (nuevos arrendamientos y compras sin deducciones) entre proyectos de fabricación frente a instalaciones logísticas.
Obsérvese que, por primera vez y de forma muy reciente, la logística superó a la fabricación con cuotas de mercado de absorción bruta del 58,5 % y el 41,5 %, respectivamente. En 2025, los proyectos logísticos alcanzaron más de 23 millones de pies cuadrados.
Más allá de los grandes proyectos logísticos de Amazon de principios de la década de 2020, en 2025 podemos identificar «nuevos» actores en proyectos de almacenamiento, distribución y transporte, como el minorista Palacio de Hierro (1,2 millones de pies cuadrados), Silodisa (823 000), PISA (812 000), Pepsico (341 000) e incluso empresas como Foxconn (373 000) y Kuehne & Nagel (336 000), por mencionar algunas.
Ya era hora de que las prácticas logísticas de México entraran en una curva de maduración. A medida que el comercio electrónico crece de forma agresiva en México, los centros de distribución son fundamentales para atender a los consumidores, que exigen entregas más rápidas y seguras.
Del mismo modo, los operadores de la cadena de suministro están modernizando sus recursos logísticos para pasar del modelo «por si acaso» al modelo «justo a tiempo». Esto está impulsando un amplio desarrollo de las empresas de logística de terceros (3PL), que profesionalizan la actividad para dar servicio a los fabricantes de equipos originales (OEM) y a la cadena de valor manufacturera en general, desde las materias primas hasta la distribución del producto acabado.
El sector logístico en México se está expandiendo debido al aumento de la demanda de los consumidores, las necesidades de la cadena de suministro y su posición estratégica para los mercados de América del Norte y América Latina, en un contexto de creciente actividad comercial nacional e internacional.
El declive de China
Las políticas arancelarias de Donald Trump, en particular contra China, han beneficiado a México, que también se vio afectado por las imposiciones, pero fue el menos perjudicado por la diatriba.
Teniendo en cuenta todas las exportaciones a EE. UU., México tiene un arancel medio efectivo de alrededor del 8 % frente al 60 % de China; pero, por supuesto, estas tasas pueden variar según el temperamento de Trump.
Un vistazo al gráfico n.º 2 ilustra claramente la caída libre de las exportaciones de China a EE. UU. tras la toma de posesión de Trump para su segundo mandato.
Al mismo tiempo, las exportaciones de México siguieron aumentando; irónicamente, ayudadas por todas aquellas empresas chinas que se trasladaron a México para poder exportar a EE. UU.
Según los informes, el comercio entre EE. UU. y México superará los 900 000 millones de dólares en 2025.
Un dato aún más revelador sobre la presencia china en México se encuentra en el Anexo n.º 3, que muestra los acuerdos cerrados por empresas chinas en metros cuadrados frente al número de empresas para los años 2018 a 2025 (tercer trimestre).
Las empresas chinas negociaron aproximadamente 32,5 millones de pies cuadrados de espacio industrial durante ese periodo de ocho años, y casi la mitad de ellos se destinaron al área metropolitana de Monterrey.
Obsérvese los años de mayor actividad (2022-2024), cuando más de 100 empresas asiáticas constituían el núcleo del nearshoring. No obstante, la incertidumbre sobre el destino del T-MEC, la presión de EE. UU. para que México imponga aranceles a los productos chinos, junto con la insistencia de Trump en que México no debe ser la puerta trasera para que China exporte a los mercados norteamericanos, han disminuido el interés de China por México.
Lo anterior no significa necesariamente que no vayan a volver una vez que encuentren la manera de sortear los aranceles y las restricciones políticas y que la incertidumbre remita.
La mayoría de las industrias nacionales de México coinciden en que la imposición de aranceles a los productos chinos las protegería de las prácticas orientales desleales y contrarias a la competencia.
Es probable que los consumidores mexicanos de automóviles se opongan a aranceles extremos sobre los automóviles chinos, ya que su calidad, prestaciones y precios han conquistado a los compradores mexicanos hasta alcanzar una cuota de mercado del 20 % en 2025.
Conclusión
La incertidumbre sigue reinando y aumentando.
El punto más importante de la agenda económica de México y para el bienestar del mercado es, por supuesto, el destino del T-MEC.
La posición de México en la renegociación prevista para julio es débil, ya que el país probablemente ya ha infringido puntos importantes del acuerdo en materia de imparcialidad judicial, prácticas medioambientales, políticas energéticas y de inversión extranjera directa, inseguridad rampante y apoyo a países con dictadores y a políticos corruptos nacionales, entre otras posibles violaciones del acuerdo comercial.
La Sra. Sheinbaum, hasta ahora, ha logrado mantener a raya las exigencias y la retórica del Sr. Trump sobre México.
Lo está haciendo bien, porque, como dijo el primer ministro de Canadá, Mark Carney: «Si no estás en la mesa, estás en el menú».
