David O’Donnell – Presidente de AMPIP – Entrevista

Entrevista del editor

Nos reunimos con David O’Donnell, presidente de la Asociación Mexicana de Parques
Industriales (AMPIP). En la actualidad, los miembros de la AMPIP gestionan 477 parques
industriales y tienen 103 más en construcción en todo el país. En los últimos años, los miembros
de la AMPIP han invertido 5000 millones de dólares anuales en nuevos parques, ampliaciones,
infraestructura y mejoras en materia de ESG.

1) ¿Cuáles son sus principales objetivos durante su mandato (2026-2027) como presidente de
la AMPIP y cuál es su perspectiva del mercado durante estos años?

Mis principales objetivos como presidente de la AMPIP para el periodo 2026-2027 pueden
resumirse en cuatro pilares:

Cuatro pilares:
A) Agenda común: Articular una agenda compartida con otras cámaras y asociaciones del
sector que refuerce la competitividad y la seguridad jurídica de México. Las empresas invierten
para mejorar la competitividad; si somos competitivos, nuestros clientes también lo serán.
B). Colaboración con el Gobierno: Trabajar con los gobiernos federal y estatales para garantizar
que las inversiones vayan acompañadas de normas claras y predecibles en materia de energía,
agua, permisos, infraestructura y comercio. El Gobierno tiene un objetivo ambicioso en el
marco de su «Plan México»: construir 100 parques industriales para 2030. La AMPIP ya ha
entregado 18 parques para apoyar esta implementación, lo cual es vital para aumentar la
competitividad de México.
C). Papel estratégico de AMPIP: Profundizar el papel de AMPIP como fuente de datos
estratégicos, formación y mejores prácticas, posicionando a los parques industriales como el
primer eslabón de las cadenas de suministro regionales y nacionales y como un canal clave para
la inversión productiva en México, tanto desde la perspectiva de la fabricación como de la
logística.
D). Agenda de ESG y seguridad: Potenciar nuestras iniciativas de ESG y seguridad, incluyendo
las normas ambientales, sociales y de gobernanza de la AMPIP y el programa «Parque Industrial
Seguro», garantizando que los parques industriales mexicanos sigan siendo plataformas fiables
y certificadas para la fabricación y la logística a nivel mundial.

Perspectivas del mercado:

En cuanto a las perspectivas de mercado, tras una expansión extraordinaria entre 2020 y 2024,
2025 ha sido un año de normalización: la desocupación ha aumentado desde mínimos
históricos, la construcción es más selectiva y los ciclos de toma de decisiones son más largos.
Sin embargo, los fundamentos siguen siendo sólidos: México cuenta con una población en
crecimiento y es vecino de EE. UU., una economía de 30 billones de dólares, lo que crea, juntocon EE. UU. y Canadá, la segunda base manufacturera más grande del mundo. Para las
empresas que aspiran a abastecer al mercado estadounidense, no hay un Plan B.
Para 2026-2027, espero que las empresas se enfrenten a retos derivados de una economía
débil, la incertidumbre en torno a la renegociación del T-MEC y las normas comerciales
pendientes con China, lo que pone de relieve la necesidad de mejorar la competitividad de
México. Por el contrario, la demanda estará equilibrada y se concentrará en mercados que
ofrezcan una infraestructura fiable, mano de obra cualificada, seguridad normativa y facilidad
para hacer negocios.

2) El nearshoring disminuyó en 2025; ¿espera una ola de «Nearshoring 2.0» en 2026-2027?

Lo que presenciamos en 2025 no fue el fin de la tendencia hacia la regionalización de la
producción y las cadenas de suministro, sino más bien una pausa tras tres o cuatro años
excepcionales. Muchas empresas aprovecharon 2025 para asimilar la capacidad que ya habían
alquilado o adquirido, resolver problemas de puesta en marcha en nuevas plantas y esperar
una mayor claridad política en América del Norte antes de comprometerse con espacio
adicional.
Para 2026-2027, no preveo una simple repetición del auge de 2021-2023. En su lugar, preveo
una segunda fase caracterizada por la expansión de empresas que ya operan en México, una
mayor localización de proveedores en torno a los clústeres de fabricación y proyectos más
sofisticados en sectores como los vehículos eléctricos, la electrónica, los centros de datos y la
logística avanzada.
Además, la demanda de espacio logístico, específicamente para dar soporte a las entregas del
comercio electrónico, seguirá manifestándose. El momento en que se produzca esta segunda
fase dependerá de la rapidez con la que podamos abordar las carencias en materia de
electricidad, agua y permisos, así como de la creación de un marco fiable a largo plazo para la
legislación comercial a nivel federal.
AMPIP aspira a ser parte de la solución, tendiendo puentes entre clientes, inversores, el
gobierno y nuestros miembros para ayudar a materializar proyectos financiables que estén
listos para operar y aumentar su clientela, y con ello la competitividad del país.

3) ¿Qué grado de confianza tiene en la continuidad del T-MEC más allá de 2026?

El T-MEC ya ha demostrado su valor como columna vertebral de la integración económica de
América del Norte, proporcionando visibilidad a los inversores. El comercio y la producción en
sectores como el automovilístico, el electrónico, el aeroespacial y el alimentario están
profundamente entrelazados en los tres países, y los parques industriales sirven como
manifestación física de esa integración.

Desde la perspectiva del sector inmobiliario industrial, suponemos que el acuerdo se
mantendrá e, idealmente, se reforzará tras la revisión de 2026. El texto prevé una revisión cada
seis años con posibilidad de prórroga, no una terminación automática. La comunidad
empresarial de toda América del Norte está enviando un mensaje claro sobre la importancia de
la estabilidad. Si Estados Unidos quiere seguir siendo competitivo, el T-MEC es esencial de
alguna forma.
Somos cautelosamente optimistas, pero no nos damos por satisfechos. Como promotores e
inversores a largo plazo, los miembros de la AMPIP siguen estructurando proyectos con
horizontes a largo plazo, teniendo en cuenta escenarios que garanticen que estas inversiones
sigan siendo viables incluso en condiciones comerciales o de normas de origen más estrictas.

4) ¿Prevé una reducción de la inversión extranjera directa dados los nuevos poderes
judiciales, legislativos y ejecutivos?

Los inversores institucionales siguen de cerca los cambios en los poderes judicial, legislativo y
ejecutivo. Cualquier percepción de un aumento del riesgo puede retrasar las decisiones de los
consejos de administración o aumentar la necesidad de garantías. México no es una excepción.
Sin embargo, la realidad es que los fabricantes y operadores logísticos globales siguen
considerando a México como una base estratégica de producción y distribución debido a su
integración con América del Norte y su red de acuerdos comerciales.
De cara al futuro, no preveo un colapso de la inversión extranjera directa; más bien, anticipo un
entorno más selectivo. El capital favorecerá proyectos que combinen cuatro elementos: (1) una
lógica industrial sólida —proximidad a clientes y proveedores, mano de obra cualificada y
conectividad—; (2) un respaldo financiero sólido; (3) estructuras legales, de gobernanza y ESG
robustas a nivel de proyecto y de parque; y (4) socios creíbles y con experiencia.
El papel de la AMPIP es ayudar a garantizar que los parques industriales de México cumplan
estos cuatro criterios. Nuestros promotores e inversores asociados aportan décadas de
experiencia, balances sólidos y una visión a largo plazo. Como asociación, seguiremos
manteniendo un diálogo técnico y abierto con las autoridades para garantizar que las normas
sigan siendo claras, predecibles y aplicables, algo esencial para atraer capital a largo plazo.

5) ¿Prevé que la demanda de instalaciones logísticas seguirá superando a la de los operadores
manufactureros?

Durante la última década, la logística y el comercio electrónico han sido los principales motores
de la absorción en mercados como Ciudad de México, Guadalajara y varias ciudades fronterizas,
mientras que la demanda manufacturera ha aumentado en regiones como Monterrey, Saltillo,
el Bajío y el corredor central.
En esencia, la logística y la fabricación no deben considerarse como narrativas contrapuestas,
sino como tres historias interrelacionadas: un mercado logístico impulsado por el consumo urbano, una integración logística que potencia la competitividad de la fabricación, y el sector
del montaje y la fabricación, centrado principalmente en la producción para la exportación.
México sigue consolidando su papel como centro regional de producción y distribución,
respaldado por la competitividad de sus parques industriales.
Para 2026-2027, no espero que un segmento domine permanentemente a los demás. En
cambio, preveo tres motores complementarios. La logística seguirá siendo sólida a lo largo de
los principales corredores de consumo y transfronterizos, especialmente para el sector del
comercio electrónico, que busca estar más cerca de los clientes finales y de los nodos de
distribución. Al mismo tiempo, la fabricación —especialmente en los sectores de la automoción,
los vehículos eléctricos, la electrónica y el aeroespacial— seguirá impulsando importantes
proyectos de construcción a medida, parques de proveedores y campus integrados.

6) ¿Cree que los precios de alquiler de salida y de cierre de los edificios industriales seguirán
aumentando, se estabilizarán o disminuirán?

Los precios de alquiler solicitados y acordados para los espacios industriales modernos en
México aumentaron rápidamente entre 2021 y 2024 en la mayoría de los mercados, impulsados
por tasas de desocupación extremadamente bajas, mayores costes de construcción y una
fuerte demanda. En 2025, comenzamos a observar una normalización más saludable, marcada
por una mayor disponibilidad en algunos submercados, períodos de negociación más largos y
una mayor alineación entre los precios de alquiler solicitados y los efectivos.
Mi perspectiva para 2026-2027 es que los alquileres se estabilizarán en general. Es posible que
veamos un crecimiento moderado, de un solo dígito, en las ubicaciones más competitivas
—donde escasean el suelo, las infraestructuras y la potencia autorizada—, mientras que los
alquileres podrían mantenerse estables o bajar ligeramente en los mercados donde la nueva
oferta supera a la demanda. La era de los aumentos anuales de alquiler de dos dígitos parece
haber quedado atrás, lo que hace que nuestro sector sea más competitivo.
Para AMPIP, el equilibrio es clave. Los alquileres deben ser suficientes para respaldar edificios
de calidad, inversiones ESG e infraestructura moderna, al tiempo que se mantienen lo
suficientemente competitivos como para que México siga siendo atractivo en comparación con
otras ubicaciones de fabricación y logística. Nuestros desarrolladores e inversores asociados se
centran en la creación de valor a largo plazo en lugar de en las fluctuaciones a corto plazo.

7) ¿Qué deberían hacer el Gobierno federal y las administraciones estatales para apoyar el
desarrollo del mercado inmobiliario industrial de México?

La contribución más significativa que pueden hacer los gobiernos federal y estatales es
garantizar que México ofrezca seguridad, fiabilidad y sea competitivo a nivel mundial en los
siguientes aspectos:
A). Marco normativo claro y coherente
Establecer normas claras, ágiles y coherentes para el uso del suelo, los permisos
medioambientales, las licencias de construcción y las autorizaciones de explotación, con
procesos digitales y estandarizados entre organismos.
B). Inversión y planificación en infraestructura
Garantizar y acelerar la inversión y la planificación en infraestructura energética, hídrica
y logística, incluyendo líneas de transmisión, subestaciones, integración de energías
renovables, tratamiento y reutilización del agua, y conectividad por carretera y
ferrocarril con puertos y fronteras.
C). Fortalecimiento de la colaboración para el crecimiento local
Se debe profundizar la colaboración en materia de seguridad, servicios urbanos y
vivienda en torno a las zonas industriales para garantizar un crecimiento sostenible e
inclusivo de las comunidades locales.
D). Simplificación de la normativa fiscal y el cumplimiento
Proporcionar orientación más detallada y accesible sobre la normativa fiscal y agilizar los
procesos para reducir la burocracia, minimizando los costes de cumplimiento y los
errores.

Iniciativas como el «Plan México» del Gobierno federal serán más eficaces si aprovechan la
experiencia y las capacidades de quienes llevan décadas invirtiendo en parques industriales. La
AMPIP está dispuesta a actuar como socio técnico en estas áreas. Nuestra asociación de
promotores e inversores gestiona 477 parques y tiene 103 más en proyecto, con 18 proyectos
ya entregados para apoyar el Plan México. La sinergia entre la inversión privada y las políticas
públicas puede ser muy potente cuando se coordina.
8) Cuéntenos sobre la composición, el potencial de crecimiento y los beneficios de la
membresía de AMPIP, así como sus planes como presidente en 2026 para aumentar la
participación en la Asociación.

La AMPIP es una asociación corporativa sin ánimo de lucro. Entre nuestros miembros se
encuentran los principales promotores de parques industriales privados e inversores
institucionales del mercado inmobiliario industrial de México, junto con aliados estratégicos y
agencias estatales de desarrollo. En la actualidad, los miembros de la AMPIP gestionan
desarrollos que, en conjunto, representan más de 85 millones de metros cuadrados (915
millones de pies cuadrados) de espacio industrial de primer nivel y una sólida cartera de
proyectos que ya ha entregado 18 parques al Plan México del Gobierno federal.
Gracias a una trayectoria de administraciones exitosas respaldadas por un equipo altamente
competente, confiable y experimentado, me apoyo en los hombros de una institución sólida
que ha consolidado su valor en la comunidad empresarial mexicana a lo largo del tiempo.
Los beneficios de formar parte de la AMPIP van mucho más allá del networking; ofrecemos una
plataforma estructurada para el diálogo con las autoridades federales y estatales, comités
especializados en infraestructura, sostenibilidad y seguridad, una sólida agenda de formación y
certificación, y herramientas de información estratégica como el Atlas de la AMPIP y nuestros programas de ESG y seguridad. A través de estos mecanismos, la AMPIP canaliza una inversión
significativa y a largo plazo hacia el sector inmobiliario industrial, traduciendo esa inversión en
empleo, exportaciones y competitividad local, regional y nacional.

Como presidente en 2026-2027, mi plan es crear valor e impacto para nuestros miembros de
tres maneras: (1) mejorar el diálogo con nuestros clientes e inversores para comprender sus
necesidades, (2) aprovechar esas relaciones y articular esas necesidades para ampliar nuestro
diálogo con el gobierno federal con el objetivo de aumentar la competitividad de México, (3) A
través de la participación y el diálogo descritos anteriormente, aumentar el contenido
intelectual de nuestros eventos y fortalecer nuestros comités y grupos de trabajo para que más
miembros contribuyan a ellos y se beneficien de ellos.

Nuestro éxito se medirá por: a. La relevancia e importancia de la AMPIP como principal punto
de entrada para empresas y fondos que buscan invertir en México a través de parques
industriales, b. La construcción de una AMPIP más inclusiva que brinde a los desarrolladores
grandes y medianos, a los inversionistas institucionales y a los aliados estratégicos una voz y
oportunidades claras para participar y generar un impacto en el sector, y c. La atracción de
nuevos desarrolladores e inversionistas institucionales que compartan nuestros estándares de
calidad y sostenibilidad, incluyendo actores enfocados en tipos de activos emergentes como
centros de datos o instalaciones de múltiples niveles.